(DiaOcOnline) - Trong bối cảnh hạ lãi suất đang trở thành một xu thế không thể chối bỏ, nếu “gói kích cầu” từ Ngân hàng nhà nước diễn ra đồng bộ, xu thế phục hồi giao dịch cho một thị trường bất động sản đóng băng là gần như chắc chắn.
9%?
Hy vọng cho sự phục hồi giao dịch trên thị trường bất động sản ngày càng có cơ sở hơn khi hạ lãi suất đang trở thành một xu thế không thể chối bỏ. Vào ngày cuối tháng 5/2012, cuộc họp của Ngân hàng nhà nước Việt Nam với 14 ngân hàng lớn đã phát đi tín hiệu một lần nữa trần lãi suất huy động có thể được kéo hạ.
Nhưng khác với tiền lệ trong liên tiếp ba tháng qua, lần hạ trần lãi suất huy động tới đây có thể sẽ khác biệt nhiều. Khác biệt đầu tiên thuộc về biên độ giảm, với mức 2% so với trần lãi suất huy động hiện thời là 11%. Nếu khả năng này diễn ra, trong thực tế và xét về lịch sử biến động lãi suất, đó sẽ là một cú “đánh xuống” rất mạnh trần lãi suất huy động, vì chỉ trong thời gian 4-5 tháng, loại lãi suất này giảm đến 5% so với mức 14% - vốn đã tồn tại suốt từ tháng 2/2011 đến tháng 3/2012.
Khác biệt thứ hai của chính sách nới lỏng tín dụng đến từ cơ chế nới lỏng điều kiện cho vay. Tuy chưa có sự giải thích chính thức và có lẽ sẽ không có, nhưng với những gì mà các ngân hàng thương mại cổ phần đã phải cất tiếng ta thán do tình hình ứ vốn trong thời gian gần đây, cũng như những động thái phát ngôn và hành xử của Ngân hàng nhà nước, có thể đoan chắc là hệ thống tiêu chí cho vay của các ngân hàng sẽ được điều chỉnh dần, theo hướng không còn ngặt nghèo như trước, nhằm làm cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với vốn vay hơn và trên hết là bắt đầu phục hồi niềm tin với ngân hàng - một phạm trù đã trở nên tan vỡ trong suốt cả năm qua.
Một cử chỉ đáng quan tâm nữa của Ngân hàng nhà nước là cơ quan này yêu cầu các ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm lãi suất cho vay thuộc về những hợp đồng cũ để giảm tải chi phí cho khách hàng. Trên thực tế, quy định mới mẻ này rất quan trọng, vì có đến 80-90% trường hợp cho vay liên quan đến hợp đồng cũ với lãi suất cao, muốn chuyển sang hợp đồng mới với mức lãi suất cho vay thấp hơn phải chờ đáo hạn hợp đồng cũ, nghĩa là nếu nhanh cũng phải chờ đến 6 tháng nữa.
Môt khác biệt không kém quan trọng nữa chính là nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Vào đầu tháng 5/2012, Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư 14 áp trần lãi sất cho vay ở mức 14% đối với 4 lĩnh vực cần được khuyến khích như hàng xuất khẩu, nông nghiệp, công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong thực tế, trước khi quy định này ra đời, một số ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Eximbank… cũng đã chào hàng những gói tín dụng với lãi suất cho vay ưu đãi ở mức 14-16%. Do vậy, trần lãi suất cho vay 15% trong Thông tư 14 đã trở nên không “thức thời”.
Sau khi hạ trần lãi suất huy động từ 12% về 11%, tương ứng trần lãi suất cho vay đối với 4 lĩnh vực khuyến khích cũng giảm từ 15% về 14%, lượng cung cho vay đã không vì thế mà tăng lên. Hệ quả của chính sách siết tín dụng cách đây không lâu vẫn còn để lại hậu quả nặng nề đối với chính các ngân hàng, khi hầu hết ngân hàng đều nằm trong tình trạng ứ vốn mà không thể cho vay được. Vì thế, cơ chế mở rộng diện đối tượng áp trần lãi suất cho vay là cần thiết, thậm chí đặc biệt cần thiết đối với những ngân hàng có truyền thống và chủ trương cho vay tiêu dùng, bất động sản, chứng khoán như BIDV, Vietcombank.
Theo một thông tin từ cuộc họp giữa Ngân hàng nhà nước với nhóm G14 vào ngày 31/5/2012, có khả năng sắp tới Ngân hàng nhà nước sẽ có quy định cho phép cả bất động sản, tiêu dùng và chứng khoán nằm trong diện được áp trần lãi suất cho vay. Xét theo quan điểm nhiều ngân hàng có thể nới lỏng điều kiện cho vay, cơ chế áp trần lãi suất cho vay đối với bất động sản xem ra có vẻ khá logic. Hơn nữa, đối với khối ngân hàng lớn dôi dư tiền mặt, khuynh hướng chung là những khoản cho vay tiêu dùng sẽ được chú trọng hơn do tài sản thế chấp đảm bảo hơn và do đó độ rủi ro cũng thấp hơn. Gần đây, Vietcombank và BIDV là hai ngân hàng đi tiên phong trong cơ chế nới hầu bao cho vay tiêu dùng với mức lãi suất thấp hơn hẳn các ngân hàng khác - từ 13-14,5%.
Kích cầu!
Có thể nói, tuần cuối tháng 5/2012 đã tiếp nhận khá nhiều thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Cùng thời điểm với cuộc họp của Ngân hàng nhà nước với nhóm G14 ở Hà Nội, tại TP.HCM cũng diễn ra cuộc hội thảo “Vực dậy thị trường bất động sản”.
Một nội dung đáng chú ý trong cuộc hội thảo về bất động sản trên là vai trò của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Sau một thời gian “vắng bóng”, vị thứ trưởng này lại xuất hiện với những thông tin ấn tượng: trong số 180 nghìn tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60 nghìn tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120 nghìn tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường. Theo ông Nam, dòng tiền này khi được lưu thông chắc chắn sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành nghề khác, trong đó có địa ốc.
Mặt khác, nếu tính gói đầu tư công cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến gói giải pháp khoanh nợ 100.000 tỷ đồng (khoảng 5 tỷ USD) tạo điều kiện cho các ngân hàng giải ngân cho vay giúp tăng trưởng kinh tế.
Riêng Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục kiến nghị đưa một số dự án, doanh nghiệp bất động sản vào diện tháo gỡ của Nghị quyết 13; đưa một số giao dịch bất động sản vào diện miễn, giảm thuế VAT. Nhà ở thương mại dưới 90 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng cũng sẽ được hưởng thuế suất VAT 5%...
Với những động thái khá cấp tập đang diễn ra từ phía Ngân hàng nhà nước và cơ quan quản lý ngành xây dựng, có thể nói xu thế phục hồi giao dịch cho một thị trường bất động sản đóng băng là gần như chắc chắn. Nếu có thể nói thêm, một loạt cơ chế mới của Ngân hàng nhà nước, với điều kiện là có sự tham gia đồng bộ của nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt về việc triển khai thực giảm lãi suất cho vay và thực tăng cung cho vay, sẽ có ý nghĩa như một gói kích cầu nhỏ trong khả năng hạn hẹp của nền kinh tế, có thể tạo được tác động hỗ trợ ở mức độ nào đó cho thị trường, giúp thị trường này lấy lại được phần nào khí sắc chứ không đến nỗi phải chết yểu như nhiều người vẫn lo sợ.
9%?
Hy vọng cho sự phục hồi giao dịch trên thị trường bất động sản ngày càng có cơ sở hơn khi hạ lãi suất đang trở thành một xu thế không thể chối bỏ. Vào ngày cuối tháng 5/2012, cuộc họp của Ngân hàng nhà nước Việt Nam với 14 ngân hàng lớn đã phát đi tín hiệu một lần nữa trần lãi suất huy động có thể được kéo hạ.
Nhưng khác với tiền lệ trong liên tiếp ba tháng qua, lần hạ trần lãi suất huy động tới đây có thể sẽ khác biệt nhiều. Khác biệt đầu tiên thuộc về biên độ giảm, với mức 2% so với trần lãi suất huy động hiện thời là 11%. Nếu khả năng này diễn ra, trong thực tế và xét về lịch sử biến động lãi suất, đó sẽ là một cú “đánh xuống” rất mạnh trần lãi suất huy động, vì chỉ trong thời gian 4-5 tháng, loại lãi suất này giảm đến 5% so với mức 14% - vốn đã tồn tại suốt từ tháng 2/2011 đến tháng 3/2012.
Khác biệt thứ hai của chính sách nới lỏng tín dụng đến từ cơ chế nới lỏng điều kiện cho vay. Tuy chưa có sự giải thích chính thức và có lẽ sẽ không có, nhưng với những gì mà các ngân hàng thương mại cổ phần đã phải cất tiếng ta thán do tình hình ứ vốn trong thời gian gần đây, cũng như những động thái phát ngôn và hành xử của Ngân hàng nhà nước, có thể đoan chắc là hệ thống tiêu chí cho vay của các ngân hàng sẽ được điều chỉnh dần, theo hướng không còn ngặt nghèo như trước, nhằm làm cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận với vốn vay hơn và trên hết là bắt đầu phục hồi niềm tin với ngân hàng - một phạm trù đã trở nên tan vỡ trong suốt cả năm qua.
Một cử chỉ đáng quan tâm nữa của Ngân hàng nhà nước là cơ quan này yêu cầu các ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm lãi suất cho vay thuộc về những hợp đồng cũ để giảm tải chi phí cho khách hàng. Trên thực tế, quy định mới mẻ này rất quan trọng, vì có đến 80-90% trường hợp cho vay liên quan đến hợp đồng cũ với lãi suất cao, muốn chuyển sang hợp đồng mới với mức lãi suất cho vay thấp hơn phải chờ đáo hạn hợp đồng cũ, nghĩa là nếu nhanh cũng phải chờ đến 6 tháng nữa.
Môt khác biệt không kém quan trọng nữa chính là nội dung liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Vào đầu tháng 5/2012, Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư 14 áp trần lãi sất cho vay ở mức 14% đối với 4 lĩnh vực cần được khuyến khích như hàng xuất khẩu, nông nghiệp, công nghiệp hỗ trợ và doanh nghiệp nhỏ và vừa. Trong thực tế, trước khi quy định này ra đời, một số ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, Eximbank… cũng đã chào hàng những gói tín dụng với lãi suất cho vay ưu đãi ở mức 14-16%. Do vậy, trần lãi suất cho vay 15% trong Thông tư 14 đã trở nên không “thức thời”.
Sau khi hạ trần lãi suất huy động từ 12% về 11%, tương ứng trần lãi suất cho vay đối với 4 lĩnh vực khuyến khích cũng giảm từ 15% về 14%, lượng cung cho vay đã không vì thế mà tăng lên. Hệ quả của chính sách siết tín dụng cách đây không lâu vẫn còn để lại hậu quả nặng nề đối với chính các ngân hàng, khi hầu hết ngân hàng đều nằm trong tình trạng ứ vốn mà không thể cho vay được. Vì thế, cơ chế mở rộng diện đối tượng áp trần lãi suất cho vay là cần thiết, thậm chí đặc biệt cần thiết đối với những ngân hàng có truyền thống và chủ trương cho vay tiêu dùng, bất động sản, chứng khoán như BIDV, Vietcombank.
Theo một thông tin từ cuộc họp giữa Ngân hàng nhà nước với nhóm G14 vào ngày 31/5/2012, có khả năng sắp tới Ngân hàng nhà nước sẽ có quy định cho phép cả bất động sản, tiêu dùng và chứng khoán nằm trong diện được áp trần lãi suất cho vay. Xét theo quan điểm nhiều ngân hàng có thể nới lỏng điều kiện cho vay, cơ chế áp trần lãi suất cho vay đối với bất động sản xem ra có vẻ khá logic. Hơn nữa, đối với khối ngân hàng lớn dôi dư tiền mặt, khuynh hướng chung là những khoản cho vay tiêu dùng sẽ được chú trọng hơn do tài sản thế chấp đảm bảo hơn và do đó độ rủi ro cũng thấp hơn. Gần đây, Vietcombank và BIDV là hai ngân hàng đi tiên phong trong cơ chế nới hầu bao cho vay tiêu dùng với mức lãi suất thấp hơn hẳn các ngân hàng khác - từ 13-14,5%.
Kích cầu!
Có thể nói, tuần cuối tháng 5/2012 đã tiếp nhận khá nhiều thông tin hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Cùng thời điểm với cuộc họp của Ngân hàng nhà nước với nhóm G14 ở Hà Nội, tại TP.HCM cũng diễn ra cuộc hội thảo “Vực dậy thị trường bất động sản”.
Một nội dung đáng chú ý trong cuộc hội thảo về bất động sản trên là vai trò của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam. Sau một thời gian “vắng bóng”, vị thứ trưởng này lại xuất hiện với những thông tin ấn tượng: trong số 180 nghìn tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60 nghìn tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120 nghìn tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường. Theo ông Nam, dòng tiền này khi được lưu thông chắc chắn sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành nghề khác, trong đó có địa ốc.
 Với những động thái khá cấp tập đang diễn ra từ phía Ngân hàng nhà nước và cơ quan quản lý ngành xây dựng, có thể nói xu thế phục hồi giao dịch cho một thị trường bất động sản đóng băng là gần như chắc chắn. |
Mặt khác, nếu tính gói đầu tư công cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến gói giải pháp khoanh nợ 100.000 tỷ đồng (khoảng 5 tỷ USD) tạo điều kiện cho các ngân hàng giải ngân cho vay giúp tăng trưởng kinh tế.
Riêng Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục kiến nghị đưa một số dự án, doanh nghiệp bất động sản vào diện tháo gỡ của Nghị quyết 13; đưa một số giao dịch bất động sản vào diện miễn, giảm thuế VAT. Nhà ở thương mại dưới 90 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng cũng sẽ được hưởng thuế suất VAT 5%...
Với những động thái khá cấp tập đang diễn ra từ phía Ngân hàng nhà nước và cơ quan quản lý ngành xây dựng, có thể nói xu thế phục hồi giao dịch cho một thị trường bất động sản đóng băng là gần như chắc chắn. Nếu có thể nói thêm, một loạt cơ chế mới của Ngân hàng nhà nước, với điều kiện là có sự tham gia đồng bộ của nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt về việc triển khai thực giảm lãi suất cho vay và thực tăng cung cho vay, sẽ có ý nghĩa như một gói kích cầu nhỏ trong khả năng hạn hẹp của nền kinh tế, có thể tạo được tác động hỗ trợ ở mức độ nào đó cho thị trường, giúp thị trường này lấy lại được phần nào khí sắc chứ không đến nỗi phải chết yểu như nhiều người vẫn lo sợ.
Việt Thắng - DiaOcOnline.vn
