Hai cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất

Hai cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất

Sau hơn ba tháng lấy ý kiến góp ý từ những đơn vị đang vướng khi xác định cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như Cục Thuế TP.HCM, Hà Nội..., hôm qua Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 113 nhằm tháo những nút thắt trong giao dịch bất động sản.

Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính thuế.

Cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập khi chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: HTD

Giá nhà được quy chung theo giá đất

Nhiều cơ quan thuế địa phương băn khoăn không biết tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các hợp đồng chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Đơn cử cá nhân A là người có hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai với giá trị hợp đồng 1,2 tỉ đồng/căn hộ. Hợp đồng được nộp tiền làm nhiều lần. Đến nay, cá nhân A đã nộp được 400 triệu đồng thì chuyển nhượng cho cá nhân B. Nhưng cơ quan thuế lúng túng không biết tính thuế theo giá trị hợp đồng hay tính theo tỉ lệ vốn đã nộp.

Giải thích, ông Ngô Đình Quang, Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN (Tổng cục Thuế), cho rằng bản chất của chuyển nhượng này là nhà trong tương lai chứ không phải chuyển nhượng vốn. Do vậy, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Ví dụ trước đây căn nhà trong tương lai mua 1 tỉ đồng nay bán được 1,4 tỉ đồng. Như vậy, anh có thu nhập là 400 triệu đồng. Thuế suất sẽ là 25% x 400 triệu đồng = 100 triệu đồng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Đồng thời, trường hợp người bán không có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá vốn thì cơ quan cũng ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.

Theo phản ánh của một số chi cục thuế tại TP.HCM, có những hợp đồng mua cách đây tới năm năm, giá lúc đó quá thấp, tới vài chục lần so với mức giá hiện tại. Đây là lý do khiến nhiều hợp đồng chuyển nhượng chưa thể giải quyết do cơ quan sợ thất thu ngân sách. Bộ Tài chính cho biết đây là vướng mắc cơ bản trong thời gian qua tại một số địa phương, nhất là TP.HCM. Do vậy, tại Thông tư 113, Bộ Tài chính cũng hướng dẫn cụ thể: Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm ngày 7-8, tức là trước ngày Nghị định số 71 năm 2010 có hiệu lực thì sẽ nộp thuế TNCN 25% tính trên lợi nhuận. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.

Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng

Tổng cục Thuế cho biết Thông tư 113 hướng dẫn rõ ràng, chi tiết việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ. Theo đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được dùng làm căn cứ để tính thuế. Có hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất, căn hộ.

Phương pháp thứ nhất: Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn) khi người nộp thuế kê khai được những hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh được giá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng;...

Phương pháp thứ hai: Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.

Tổng cục Thuế hy vọng hướng dẫn nêu trên sẽ giải quyết được cơ bản những vướng mắc hiện tại khi xác định rõ căn cứ tính thuế.

Ông Phạm Duy Khương, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế: 

Về lâu dài sẽ chỉ thu 2% giá chuyển nhượng trong Luật Thuế TNCN sửa đổi năm 2012, Bộ Tài chính dự kiến đề xuất thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ chỉ còn một phương pháp là thu 2% trên giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, hiện nay hầu hết hợp đồng chuyển nhượng tính theo phương pháp này. Bởi lẽ giao dịch nhà, đất của chúng ta là do các nhà đầu tư cá nhân. Họ không có hóa đơn chứng minh được chi phí hợp lý. Nhiều nhà đầu tư họ kêu lãi vay ngân hàng sao không được giảm trừ. Song quy định hiện hành chỉ chấp nhận tính lãi vay đối với nhà đầu tư có tư cách pháp nhân.

Theo Pháp Luật TP

Read More

Sắp có khu phố thương mại người Hoa ở Bình Dương

Một khu phố dành riêng cho Hoa kiều đang được xây dựng tại thành phố mới Bình Dương với hứa hẹn "mang đậm màu sắc Trung Hoa".

Dự án Đông Đô Đại Phố do công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Bình Dương (Becamex IJC) thực hiện vừa được khởi công hồi đầu tuần này trên diện tích 26 ha theo mô hình Chinatown tại các nước.

Trên website của mình, công ty Becamex quảng cáo đây là "dự án đầu tiên được xây dựng dành riêng cho cộng đồng người Hoa sinh sống, kinh doanh và phát triển" tại Bình Dương.

Không chỉ là một trung tâm thương mại, Đông Đô Đại Phố tập trung nhiều hạng mục, như các khu nhà ở, văn phòng, quán ăn, cơ sở giáo dục, dịch vụ... "mang đậm dấu ấn kiến trúc Trung Hoa".

Một ngôi chùa phong cách Trung hoa mang tên Chùa Bà Thiên hậu Thánh mẫu đã được khởi công từ tháng Hai để phục vụ nhu cầu tâm linh của cư dân Chinatown mới này.

Becamex nói dự án nhằm thu hút cộng đồng 120.000 người gốc Hoa sinh sống tại Bình Dương nói riêng, và người Hoa nói chung ở miền Nam Việt Nam.

Công ty này cũng muốn kêu g̣ọi sự tham gia đầu tư của hơn 1.000 doanh nghiệp nước ngoài nói tiếng Hoa đặt trong địa bàn tỉnh.

Thông cáo của Becamex viết "Đông Đô Đại Phố sẽ là điểm gắn kết và hình thành cộng đồng Hoa kiều sung túc, thịnh vượng".

Theo thống kê chính thức, có khoảng trên 800.000 người gốc Hoa sinh sống ở Việt Nam, một nửa tập trung ở TP Hồ Chí Minh.

Cộng đồng người Hoa, vốn rất mạnh trong hoạt động thương mại và duy trì truyền thống văn hóa, đóng góp một phần không nhỏ trong nền kinh tế của các nước sở tại, và cũng là cầu nối giữa những nước này với Trung Quốc.

Hiện chưa rõ phản ứng trong cộng đồng người Việt địa phương đối với việc hình thành Chinatown.

Trong quá khứ, khi quan hệ Việt-Trung không được tốt đẹp, nhiều người Hoa đã phải rời Việt Nam sau khi bị cáo buộc phân biệt đối xử.

Theo BBC

Read More

CĂN HỘ ANH TUẤN APARTMENT - KẾT NỐI NHỮNG ƯỚC MƠ

Được thiết kế hiện đại, sang trọng, giao thông thuận tiện và môi trường sống thoáng đãng, nhà ở căn hộ sẽ là sự lựa chọn tối ưu đối với những gia đình trẻ hiện nay. 

Hình ảnh căn hộ Anh Tuấn

Tiện ích nhà ở căn hộ

Điều kiện sống tại căn hộ ngày càng văn minh và nhiều tiện ích, do các nhà đầu tư thường chú trọng vào những công trình đi kèm như gần bệnh viện, công viên, nhà trẻ, trường học, chợ, giao thông thuận tiện… rất thuận lợi cho đời sống sinh hoạt hằng ngày của người dân. Chính vì vậy, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh Nhà Anh Tuấn đánh gía được trước nhu cầu thực tế về nhà ở căn hộ hiên nay, công ty đã và đang thi công công trình Anh Tuấn Apartment. Sản phẩm căn hộ Anh Tuấn sẽ được tung ra thị trường trong thời gian tới, với nhiều tiện ích hàng đầu mà người tiêu dùng đang quan tâm.

Anh Tuấn Apartment – tiện ích đích thực

Anh Tuấn Apartment gồm 2 block cao từ 18 - 21 tầng, toàn khu chung cư có 520 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 53 – 64m². Dự án được đơn vị tư vấn thiết kế giàu kinh nghiệm DP Consulting đảm trách với kiến trúc hiện đại, nội thất được trang trí với các nhãn hiệu có uy tín hàng đầu về chất lượng và mẫu mã, màu sắc hài hòa, mới lạ, phù hợp với phong thủy. Các căn hộ được thiết kế đa dạng, đảm bảo tính tiện ích trong quá trình sinh hoạt, trong đó các yếu tố về ánh sáng và gió trời luôn luôn được chú trọng. Sinh hoạt cộng đồng như trung tâm thương mại, công viên, hầm và bãi xe an ninh được bảo vệ 24/24.

Anh Tuấn Apartment có vị trí khá đắc địa, từ tầng 4 của tòa nhà cư dân không chỉ tận hưởng không khí thoáng mát từ bên ngoài mà còn được tận hưởng không khí tươi xanh bởi dòng sông Nhà Bè bao quanh, xa hơn chút nữa là khu đô thị phía nam thành phố và khu du lịch rừng sinh thái Cần Giờ. Ngoài ra, vị trí giao thông đi lại của Khu căn hộ Anh Tuấn cũng khá thuận lợi vì nằm trên trục đường chính Huỳnh Tấn Phát nối kết giữa trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và Khu du lịch Cần Giờ, cách trung tâm hành chính huyện Nhà Bè 2 km và thành phố Hồ Chí Minh 12 km, cách Khu đô thị Phú Mỹ Hưng 5 km. Bên cạnh đó, cư dân sống tại đây khi đi về phía Đông thành phố như Quận 2, Quận 9 bằng tuyến đường qua cầu Phú Mỹ; về khu trung tâm cảng Hiệp Phước với khoảng cách khá gần chưa đầy 10 km.

Ngoài ra, Anh Tuấn Apartment được kết nối với Phú Anh Tuấn do chính công ty TNHH Xây Dựng - Kinh Doanh Nhà Anh Tuấn đầu tư có qui mô 11ha sẽ là giải pháp kết nối những tiện ích sinh hoạt cho cộng đồng dân cư của 2 dự án như trường tiểu học, trường mẫu giáo, hồ bơi, khu thể thao và trung tâm thương mại lớn. Góp phần hoàn thiện một khu đô thị hiện đại, đảm bảo cho cư dân được sống trong một môi trường hoàn hảo.

Read More