Không thể biến chung thành riêng
Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư Pháp) vừa có văn bản gửi
Bộ Xây dựng để xử lý văn bản liên quan đến cách tính diện tích sàn căn
hộ chung cư được đưa ra trong Thông tư số 16/2010/TT-BXD.
Trước đó, một số công dân các khu chung cư tại Keangnam, Dương Nội… đã
phản ánh việc họ bị chủ đầu tư “ăn bớt” diện tích căn hộ do cách tính
diện tích sàn trong Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng không phù hợp với
các quy định của pháp luật.
Sau khi xem xét, Cục Kiểm tra Văn bản cho hay, Thông tư 16 của Bộ Xây
dựng rõ ràng chưa phù hợp khi biến phần chung thành phần sở hữu riêng.
Cụ thể, theo quy định trong Luật Nhà ở và Nghị định số 71 năm 2010 quy
định hướng dẫn vể Luật Nhà ở, “phần diện tích thuộc sở hữu chung
của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang,
cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu
lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái ...”
Quy định này được hiểu đây là cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo nguyên tắc kích thước thông thuỷ.
Bộ Xây dựng phải xem xét, sửa đổi Thông tư 16
|
Trong khi đó, Thông tư số 16 của Bộ Xây dựng lại hướng dẫn: “Đối với hợp
đồng mua bán
căn hộ chung cư ...; diện tích sàn căn hộ mua bán (được
xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính
từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.)”Nội dung này tiếp tục
được hướng dẫn trong Công văn số 124 của Cục quản lý nhà và Thị trường
bất động sản: “Về việc tính diện tích sàn căn hộ... Đối với phương thức
xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không
phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung...”
Như vậy, theo Cục Kiểm tra Văn bản quy phạm pháp luật, quy định cách
tính diện tích sàn căn hộ mua bán theo tim tường (không phải trừ diện
tích thuộc sở hữu chung) tại Thông tư số 16 và Công văn số 124 của Bộ
Xây dựng là chưa phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định số 71 của Chính
phủ.
Cơ quan này cũng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số
71, phần tường bao ngôi nhà và tường phân chia các căn hộ thuộc sở hữu
chung. Và theo quy định của Bộ Luật dân sự, phần diện tích, trang thiết
bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở
hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia.
Tuy nhiên, theo cách hướng dẫn của Thông tư số 16 và Công văn số 124,
phần sở hữu chung (tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ) đã bị
đem chia cho các chủ sở hữu các căn hộ vì thế nó được tính vào diện
tích sàn căn hộ mua bán và được ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ. Mà
theo Thông tư 17 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường: "đối với căn
hộ chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ theo hợp đồng mua bán căn hộ”.
Như vậy, phần sở hữu chung không thể phân chia đã được đem chia và được
công nhận trở thành sở hữu riêng. Điều này là không phù hợp với quy định
của Bộ Luật dân sự.
Mất tiền cho diện tích ảo
Cục Kiểm tra Văn bản còn cho rằng, cách tính diện tích sàn căn hộ theo
tim tường trong Thông tư 16 sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi
trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử
dụng thực tế là khác nhau. Những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật thì cột,
hộp này cũng được tính trong tổng diện tích của căn hộ. Chủ căn hộ phải
trả tiền cho diện tích của cột, hộp này nhưng lại không được sử dụng.
Diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn căn hộ không có cột, hộp kỹ thuật. Như
vậy đã tạo ra bất bình đẳng giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
Hơn nữa, một hệ lụy khác là chủ các căn hộ này phải trả các khoản thuế,
phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có
liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó.
Theo Cục Kiểm tra Văn bản, cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại
Thông tư số 16 dẫn đến việc xác định diện tích sở hữu, sử dụng của chủ
đầu tư và chủ sở hữu căn hộ cũng như của cộng đồng dân cư tại chung cư
hiện nay không rõ ràng. Phần cột, hộp kỹ thuật, tường bao, tường ngăn
chia căn hộ ... tính vào sở hữu riêng nhưng có thể phần diện tích này đã
được phân bổ vào giá bán chung cho toàn bộ ngôi nhà. Thậm chí, phần sở
hữu chung là hành lang, sảnh thì bị chủ đầu tư biến thành văn phòng cho
thuê.
Cục Kiểm tra văn bản đề nghị Bộ Xây dựng tự kiểm tra, xử lý nội dung
chưa phù hợp với pháp luật của các văn bản nêu trên và thông báo kết quả
xử lý cho Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật trong thời gian 30
ngày theo quy định của Chính phủ.
Trước đó, trong năm 2013, trên thị trường bất động sản liên tục xảy ra
“đại chiến” giữa khách hàng và chủ đầu tư các dự án do sự bất nhất trong
cách tính diện tích sàn nhà chung cư. Nhiều cuộc tranh chấp căng thẳng
đến mức “sứt đầu mẻ trán” như vụ việc tại chung cư Đại Thanh.
Cũng vì không tìm được tiếng nói chung trong cách tính diện tích sàn,
nhiều cư dân sinh sống tại chung cư hiện đại nhất Việt Nam-Keangnam cũng
đệ đơn lên tòa án đòi hủy hợp đồng, trả lại nhà cho chủ đầu tư.
Trên thị trường, hàng loạt các dự án khác như Văn Lương Residential của
Tập đoàn Nam Cường, Mỹ Đình Plaza, Royal City… cũng nổ ra tranh chấp chỉ
vì sự bất nhất trong cách tính diện tích sàn nhà chung cư mà nguyên do
chính nằm ở Thông tư 16 của Bộ Xây dựng khi cho phép doanh nghiệp được
tính diện tích căn hộ bao gồm cả tường chung, hộp kỹ thuật, cột…đi ngược
với các quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71 của Chính phủ.
Từ khóa:
Thông tư 16, Diện tích sàn căn hộ chung cư
