Hai cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất
Sau hơn ba tháng lấy ý kiến góp ý từ những đơn vị đang vướng khi xác định cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như Cục Thuế TP.HCM, Hà Nội..., hôm qua Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 113 nhằm tháo những nút thắt trong giao dịch bất động sản.
Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính thuế.
Giá nhà được quy chung theo giá đất
Nhiều cơ quan thuế địa phương băn khoăn không biết tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các hợp đồng chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Đơn cử cá nhân A là người có hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai với giá trị hợp đồng 1,2 tỉ đồng/căn hộ. Hợp đồng được nộp tiền làm nhiều lần. Đến nay, cá nhân A đã nộp được 400 triệu đồng thì chuyển nhượng cho cá nhân B. Nhưng cơ quan thuế lúng túng không biết tính thuế theo giá trị hợp đồng hay tính theo tỉ lệ vốn đã nộp.
Giải thích, ông Ngô Đình Quang, Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN (Tổng cục Thuế), cho rằng bản chất của chuyển nhượng này là nhà trong tương lai chứ không phải chuyển nhượng vốn. Do vậy, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Ví dụ trước đây căn nhà trong tương lai mua 1 tỉ đồng nay bán được 1,4 tỉ đồng. Như vậy, anh có thu nhập là 400 triệu đồng. Thuế suất sẽ là 25% x 400 triệu đồng = 100 triệu đồng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Đồng thời, trường hợp người bán không có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá vốn thì cơ quan cũng ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
Theo phản ánh của một số chi cục thuế tại TP.HCM, có những hợp đồng mua cách đây tới năm năm, giá lúc đó quá thấp, tới vài chục lần so với mức giá hiện tại. Đây là lý do khiến nhiều hợp đồng chuyển nhượng chưa thể giải quyết do cơ quan sợ thất thu ngân sách. Bộ Tài chính cho biết đây là vướng mắc cơ bản trong thời gian qua tại một số địa phương, nhất là TP.HCM. Do vậy, tại Thông tư 113, Bộ Tài chính cũng hướng dẫn cụ thể: Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm ngày 7-8, tức là trước ngày Nghị định số 71 năm 2010 có hiệu lực thì sẽ nộp thuế TNCN 25% tính trên lợi nhuận. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng
Tổng cục Thuế cho biết Thông tư 113 hướng dẫn rõ ràng, chi tiết việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ. Theo đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được dùng làm căn cứ để tính thuế. Có hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất, căn hộ.
Phương pháp thứ nhất: Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn) khi người nộp thuế kê khai được những hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh được giá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng;...
Phương pháp thứ hai: Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Tổng cục Thuế hy vọng hướng dẫn nêu trên sẽ giải quyết được cơ bản những vướng mắc hiện tại khi xác định rõ căn cứ tính thuế.
Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính thuế.
 Cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập khi chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: HTD |
Giá nhà được quy chung theo giá đất
Nhiều cơ quan thuế địa phương băn khoăn không biết tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các hợp đồng chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Đơn cử cá nhân A là người có hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai với giá trị hợp đồng 1,2 tỉ đồng/căn hộ. Hợp đồng được nộp tiền làm nhiều lần. Đến nay, cá nhân A đã nộp được 400 triệu đồng thì chuyển nhượng cho cá nhân B. Nhưng cơ quan thuế lúng túng không biết tính thuế theo giá trị hợp đồng hay tính theo tỉ lệ vốn đã nộp.
Giải thích, ông Ngô Đình Quang, Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN (Tổng cục Thuế), cho rằng bản chất của chuyển nhượng này là nhà trong tương lai chứ không phải chuyển nhượng vốn. Do vậy, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Ví dụ trước đây căn nhà trong tương lai mua 1 tỉ đồng nay bán được 1,4 tỉ đồng. Như vậy, anh có thu nhập là 400 triệu đồng. Thuế suất sẽ là 25% x 400 triệu đồng = 100 triệu đồng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Đồng thời, trường hợp người bán không có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá vốn thì cơ quan cũng ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
Theo phản ánh của một số chi cục thuế tại TP.HCM, có những hợp đồng mua cách đây tới năm năm, giá lúc đó quá thấp, tới vài chục lần so với mức giá hiện tại. Đây là lý do khiến nhiều hợp đồng chuyển nhượng chưa thể giải quyết do cơ quan sợ thất thu ngân sách. Bộ Tài chính cho biết đây là vướng mắc cơ bản trong thời gian qua tại một số địa phương, nhất là TP.HCM. Do vậy, tại Thông tư 113, Bộ Tài chính cũng hướng dẫn cụ thể: Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm ngày 7-8, tức là trước ngày Nghị định số 71 năm 2010 có hiệu lực thì sẽ nộp thuế TNCN 25% tính trên lợi nhuận. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng
Tổng cục Thuế cho biết Thông tư 113 hướng dẫn rõ ràng, chi tiết việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ. Theo đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được dùng làm căn cứ để tính thuế. Có hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất, căn hộ.
Phương pháp thứ nhất: Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn) khi người nộp thuế kê khai được những hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh được giá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng;...
Phương pháp thứ hai: Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Tổng cục Thuế hy vọng hướng dẫn nêu trên sẽ giải quyết được cơ bản những vướng mắc hiện tại khi xác định rõ căn cứ tính thuế.
Ông Phạm Duy Khương, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế:
Về lâu dài sẽ chỉ thu 2% giá chuyển nhượng trong Luật Thuế TNCN sửa đổi năm 2012, Bộ Tài chính dự kiến đề xuất thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ chỉ còn một phương pháp là thu 2% trên giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, hiện nay hầu hết hợp đồng chuyển nhượng tính theo phương pháp này. Bởi lẽ giao dịch nhà, đất của chúng ta là do các nhà đầu tư cá nhân. Họ không có hóa đơn chứng minh được chi phí hợp lý. Nhiều nhà đầu tư họ kêu lãi vay ngân hàng sao không được giảm trừ. Song quy định hiện hành chỉ chấp nhận tính lãi vay đối với nhà đầu tư có tư cách pháp nhân.
Về lâu dài sẽ chỉ thu 2% giá chuyển nhượng trong Luật Thuế TNCN sửa đổi năm 2012, Bộ Tài chính dự kiến đề xuất thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ chỉ còn một phương pháp là thu 2% trên giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, hiện nay hầu hết hợp đồng chuyển nhượng tính theo phương pháp này. Bởi lẽ giao dịch nhà, đất của chúng ta là do các nhà đầu tư cá nhân. Họ không có hóa đơn chứng minh được chi phí hợp lý. Nhiều nhà đầu tư họ kêu lãi vay ngân hàng sao không được giảm trừ. Song quy định hiện hành chỉ chấp nhận tính lãi vay đối với nhà đầu tư có tư cách pháp nhân.
Theo Pháp Luật TP
Posted in: Tin Tức
0 nhận xét:
Đăng nhận xét